TBK kiracıların tahliye edilebilmesini belirli şartlara bağlamış durumdadır. Bu durumun sebebi, kurulan sözleşme ilişkisi içerisinde kiraya verenlerin konumlarının daha avantajlı olduğunun düşünülmesi ve kiracıların haklarının kanunla korunmaya çalışılarak haksız bir şekilde oturdukları evlerden çıkarılmalarının önüne geçilmeye çalışılmasıdır. Kanunda esasen tahliye imkanı iki başlık altında incelenmiş olup bunlar; dava yolu ile tahliye ve bildirim yolu ile tahliyedir. Bugün ki makalemizde bu hususlara değineceğiz, ilk olarak dava yolu ile kiracıların tahliye edilebilmesinin şartlarına bakalım. Şöyle ki;
İlgili husus Türk Borçlar Kanunu’nun 354. Maddesinde; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Şeklinde düzenlenmiştir. Dolayısı ile ilgili kanun hükmünden anlaşılması gereken yukarıda da ifade ettiğimiz gibi birazdan ele alacağımız hususların varlığı halinde kiracıların, kiraya verenler tarafından oturdukları evden çıkarılmalarına gerekçe olacaktır ve bu hususlar sınırlı sayıdadır.
- Kiracının Sözleşmeye Esaslı Bir Aykırılıkta Bulunması:
İlgili husus TBK 316’da düzenlenmiş durumdadır. TBK Madde 316’ya göre; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.” Görüleceği üzere sözleşmeye aykırılık halinde öncelikte kiraya veren kanunda belirtilen süreyi tanımak koşulu ile süre sonunda ihtar ile sözleşmesi feshedebileceği gibi dava yolu ile de sözleşmeyi sonlandırabilir.
- Kiraya Verenin Yahut Yeni Malikin İhtiyacı:
İlgili husus TBK 350’de düzenlenmiş olup ilgili hükme göre; “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Görüleceği üzere ihtiyaç hali de dava yolu ile kira sözleşmesinin sonlandırılabileceği durumlardan bir tanesidir.
Konutun satılması halinde ise yeni malikin ihtiyacı sebebi ile de tahliye davası açılması mümkün olabilmektedir. TBK Madde 351 gereğince; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. “ Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. “ Görüleceği üzere yeni malik de kanunda belirtilen sürelere uymak koşulu ile gereksinim nedeni ile tahliye davası yoluna gidebilecektir.
- Yeniden İnşa Ve İmar:
TBK Madde 350 uyarınca;” Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Görüleceği üzere yeniden inşa ve imar de bir tahliye davası sebebidir. Dikkat edilmesi gereken husus kanunda belirtilen sürelere uyulmak sureti ile davanın açılmasıdır.
- Tahliye Taahhüdünün Varlığı:
Tahliye taahhüdünün bulunması da kiraya verenin elini kiracı aleyhine güçlendiren durumlardan bir tanesidir. Zira tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı konutu belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt etmiş olacaktır. TBK Madde 352 ilgili hususu şu şekilde düzenlemiştir; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. “
- Haklı İki İhtar:
Haklı iki ihtar esasen kiracının kira bedelini eksik ödemesi yahut hiç ödememesi halinde kiraya veren tarafından, kiracıya bedelin ödenmesi noktasında yapılan bir uyarıdır. Kiracının iki ihtardan sonra kira bedelini ödemesi önemsizdir. Zira iki haklı ihtarın varlığı tahliye davasının açılabilmesi için yeterli olacaktır. İlgili husus TBK Madde 352’de şu şekilde düzenlenmiştir;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
- Kiracının Yahut Eşinin Evinin Olması:
İlgili husus TBK Madde 352’de düzenlenmiş olup kanun hükmü; “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” Şeklindedir, görüleceği üzere ilgili husus da dava yolu ile tahliye sebeplerinden bir tanesidir.
Yukarıda yer verdiğimiz hususlar dava yolu ile kiracının tahliye edilebilmesine imkan tanımaktadır. Son olarak bildirim yolu ile kiracının tahliye edilebilmesinin şartını inceleyecek olursak ;
- 10 Yıllık Uzama Sonunda Bildirim Yolu İle Kiracının Tahliye Edilmesi:
Kiracıdan farklı olarak kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini sebep göstermek sureti ile kira sözleşmesini sona erdiremeyecektir. Kiraya verenin bildirim yolu ile kira sözleşmesini sona erdirebilmesinin tek şartı; kira sözleşmesinin on yıl yahut daha uzun süreli olmasıdır. İlgili kanun maddesine bakacak olursak TBK Madde 347 uyarınca;” On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Siz de Kira Hukuku kaynaklı tüm sorun ve sorularınız için internet sitemizde yer alan telefon numaramızdan bizlere ulaşarak alanında uzman avukatlarımızdan danışmanlık alabilirsiniz.
