Devir işlemlerinden sonra yeni malik tescille birlikte birçok hakka kavuşmuş olur. Bu haklardan bir tanesi de tahliye etme hakkıdır. Yeni malik, taşınmaza olan ihtiyacı sebebiyle o taşınmazda mukim kiracıyı tahliye edebilir. Yeni malik kiralananın mülkiyet hakkını kazandıktan sonra kiracıya 1 ay içinde yazılı olarak bildirmesiyle birlikte tahliyesi talebinde bulunabilir. Yeni malik bu yolla 6 sonrası için kiralananın boşaltılması talebinde bulunabilir. Ancak belirtmek gerekir ki, yeni malikin bu taşınmaza ihtiyacı olması gerekir ve bu ihtiyaç durumunun kendisinden, altsoyundan veya üstsoyundan, eşinden veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kaynaklanmak zorunda olması gerekmektedir ve yazılı bildirimi 1 ay içerisinde yapmadığı takdirde yeni malik bu hakkını kullanmayacaktır.
Yukarıda izah ettiğimiz durum TBK 351’de açıkça ortaya koyulmuştur; “- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”. Yeni malik eğer bu hakkını 1 ay içerisinde kullanmadığı takdirde sözleşmenin yeni tarafı olacak ve kira sözleşmesindeki tüm yükümlülükleri üstlenmiş olacaktır. 1 ay içinde yazılı bildirim soncunda 6 sonrasında kiracıya tahliye davası açabilecektir. Dava açabilmek için 1 aylık bildirim süresine ve 6 aylık dava süresine uyması gerekmektedir.
Belirtmek gerekir ki yasal hakkın kullanılabilmesinin diğer unsurları ise; samimiyet, mecburiyet ve zorunluluktur. Hem yerel mahkemede hem de yüksek mahkeme bu unsurlar değerlendirilmeye alınacak ve karar bu doğrultuda verilecektir. Yeni malik ihtiyacı olduğunu ileri sürmesiyle beraber araştırma sonucunda da bu iddianın samimi ve zorunlu olduğunun ortaya çıkması gerekmektedir. Aksi takdirde mahkeme kararı kiracının lehine olacaktır.
Tahliye sürecindeki en büyük soru işaretlerinden biriside hangi mahkemenin yetkili ve görevli olduğudur. Tahliye için sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yani kiralananın bulunduğu yerdeki mahkeme yetkilidir.
Dipnot olarak söylemek isteriz; yeni malik kiralananın mülkiyetini kazandığı anda mevcut sözleşmenin sona ermesine 6 aylık bir süre yoksa yeni malik 6 aylık süreyi beklemek zorunda değildir. 6 ay beklemeden dava açma şartı bu şekildedir. Kanun koyucu yeni malikin kiracıyı tahliyesiyle birlikte ona bir yükümlülük daha yüklemiştir: yeni malik tahliyeyi gerçekleştirdiği tarihten itibaren 3 yıl boyunca mülkiyeti kiralayamaz. Kiraladığı takdirde çıkarılan kiracının dava hakkı doğacaktır.
Yukarıda izah ettiğimiz gibi ve gerekçelerini açıkladığımız gibi yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye etmesi belirli usul ve esaslara göre yapılmak zorundadır. Hak mahrumiyeti yaşamak istemeyen yeni malik değindiğimiz hususlara dikkat etmelidir. Belirtmek gerekir ki somut olaylar karşısında izlenilecek yol farklı olabilir bundan dolayı bir avukat desteği almak gerekebilir. Taşınmaz hukuku konusunda uzman avukatlarımızdan bilgi almak için hukuk büromuz ile irtibata geçebilirsiniz.
